Desapropriação Judicial: Como Funciona a Avaliação Prévia do Imóvel
A avaliação prévia é peça-chave no processo de desapropriação judicial, assegurando a indenização justa prevista pela Constituição. Entenda como funciona esse procedimento técnico-jurídico.
O que é a desapropriação?
A desapropriação é o ato pelo qual o Poder Público transfere compulsoriamente um bem de propriedade privada para seu domínio, mediante indenização prévia, justa e em dinheiro, conforme estabelece o artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal de 1988.
Ela pode ocorrer por:
- Utilidade pública
- Necessidade pública
- Interesse social
Etapas do processo judicial de desapropriação
Ao ajuizar a ação de desapropriação, o Poder Público deve apresentar:
- Decreto de desapropriação
- Planta e memorial descritivo do imóvel
- Registro do imóvel
- Laudo de avaliação para embasar o valor da oferta
Importante: a ação judicial discute apenas o valor da indenização. Questões como posse, domínio ou finalidade devem ser tratadas separadamente.
Imissão provisória na posse
Nos casos de urgência, o Poder Público pode requerer a imissão na posse provisória, mesmo antes da citação do expropriado. O juízo exigirá:
- Depósito judicial do valor prévio
- Laudo de avaliação provisória emitido por perito judicial
Esse laudo deve ser elaborado em até 5 dias úteis e viabiliza o início das obras pelo expropriante.
O papel do perito judicial
O perito nomeado pelo juízo deverá:
- Analisar os documentos do processo
- Fazer vistoria e levantamento fotográfico
- Realizar pesquisa de mercado e tratamento estatístico
- Elaborar o laudo provisório em até 5 dias
- Responder a quesitos e comunicar o assistente técnico, se houver
Se o expropriado souber da ação, poderá constituir advogado e acompanhar a perícia desde o início.
Avaliação definitiva
Após a imissão provisória:
- O expropriado é citado.
- Se concordar com o valor, celebra-se acordo.
- Se discordar, pode requerer:
- Nova perícia (avaliação definitiva)
- Levantamento de até 80% do valor provisório (com certidão negativa do imóvel)
A nova perícia será feita por perito judicial, conforme o Código de Processo Civil (arts. 420 a 438).
Aplicação das normas técnicas (ABNT)
A avaliação deve seguir a ABNT NBR 14.653. Considerações importantes:
- A norma não define “valor justo”, pois essa definição cabe ao juiz ou ente público.
- A Parte 2 (imóveis urbanos) orienta a apresentação de três elementos:
- Valor de mercado
- Custo de reprodução
- Custo de reedição
O profissional deve descrever com clareza o que representa cada valor.
Avaliações em desapropriações parciais
São admitidas duas abordagens:
- Avaliação da área impactada diretamente
- Comparação entre o valor do imóvel antes e depois da desapropriação
Ambas são tecnicamente corretas e refletem diferentes interpretações do prejuízo. A escolha da abordagem influencia diretamente os resultados.
Conclusão
A avaliação prévia é essencial para garantir a legalidade e a justiça no processo de desapropriação. O papel do engenheiro avaliador é técnico, baseado em normas, e contribui decisivamente para a tomada de decisões do juízo ou do ente público.
