Aspectos importantes sobre a manutenção das edificações
Introdução
A manutenção trata-se do conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e seus sistemas constituintes, a fim de atender às necessidades e segurança dos seus usuários. De uma forma geral, a manutenção das edificações tem como finalidade executar as medidas necessárias à conservação do imóvel, de forma a mantê-lo em condições normais de funcionamento, mediante aspectos de desempenho previsto e vida útil. Ademais, as manutenções também visam acompanhar a dinâmica dos usuários relacionadas às necessidades e expectativas, além de considerar aspectos de modernização e desenvolvimento tecnológico que porventura venham a ocorrer. Sobretudo, destaca-se que o procedimento de manutenção também deve ser visto como instrumento para assegurar a garantia da edificação.
Da Base Normativa Relacionada ao Tema
A norma que aborda sobre as Manutenções nas edificações é a ABNT NBR 5674:2012 (Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção), sendo que esta base normativa apresenta terminologias, definições, conceitos e outros conteúdos relacionados aos procedimentos de manutenção nas edificações. A norma supracitada, define três tipos de manutenção, sendo elas:
- a) Rotineira – Caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns;
- b) Corretiva – Caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários;
- c) Preventiva – Caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas de durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.
Sob a ótica da segurança, da economia e da garantia declarada, temos que as manutenções rotineiras e preventivas são as que devem ser implementadas nas edificações, desta forma, as manutenções corretivas tratam-se de uma prática não recomendada, devendo ser realizada apenas em situações emergenciais e em casos específicos.
As manutenções corretivas acarretam situações que potencializam o improviso, a contratação de mão de obra desqualificada, a contratação de serviço com valor elevado, a instalação e utilização de peças, produtos e materiais com baixa qualidade técnica, e ainda, o descontrole do planejamento financeiro do condomínio, pois, gera uma despesa não prevista no fundo de reserva (nas economias do condomínio).
Desta forma, diante de todas as condições que foram acima apresentadas, temos que as manutenções rotineiras e preventivas tratam-se das formas de manutenção mais adequadas, contribuindo, sobretudo, para a preservação da garantia.
Quem é o Responsável pela Manutenção
De acordo com o item 8 da norma NBR 5674:2012 da ABNT, os responsáveis pela manutenção são os seguintes:
“8.2 – O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns”.
“8.4 – No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao manual de uso, operação e manutenção de sua edificação”.
Com base no conteúdo acima citado, verifica-se que o proprietário de uma edificação possui a responsabilidade de realizar a manutenção na sua unidade, mas também, possui a responsabilidade pela realização das manutenções no conjunto da edificação, ou seja, nas suas áreas de uso comum.
Outro importante personagem na implementação das manutenções de um condomínio edilício é o síndico, sendo que de acordo com o item V do art. 1.348 do Código Civil, é de sua competência:
Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto.
Temos ainda sob a ótica do direito, que em caso de descumprimento por parte do síndico, no que se refere à inobservância de implementação de práticas destinadas à conservação do condomínio em boas condições de segurança, proteção e salubridade, que o mesmo poderá responder na esfera judicial por esta inobservância.
Desta forma, é importante e necessário que o síndico se mantenha alerta e vigilante quanto à realização e implementação de medidas, capazes de assegurar o condomínio em boas condições de segurança, proteção e salubridade.
Quando a Gestão é Delegada à Empresa ou Profissional
De acordo com o item 8.5 da norma NBR 5674:2012 da ABNT, o proprietário ou o síndico podem delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado, sendo que nestas condições, esta empresa ou profissional terá como incumbência:
– Assessorar o proprietário ou síndico nas decisões que envolvam manutenção;
– Providenciar e manter atualizados os registros da edificação;
– Contratar inspeções periódicas;
– Preparar previsões orçamentárias;
– Supervisionar a realização dos serviços;
– Orçar os serviços de manutenção;
– Assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de terceiros;
– Estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção;
– Orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação;
– Orientar os usuários para situações emergenciais.
Dos itens acima citados, destacamos a “Contratação das Inspeções Periódicas”, sendo esta atividade importante e necessária para balizar a realização das manutenções previstas, de forma a assegurar as condições de segurança, proteção e salubridade, e ainda, assegurar a garantia prevista para as construções, prevista pela legislação brasileira.
Da Implementação da Manutenção
Sintetizando, temos que para a implementação da manutenção em uma edificação, deve-se seguir alguns passos, dentre eles:
– determinar quais serão as atividades essenciais de manutenção;
– verificar a periodicidade para a sua realização;
– definir quais serão os responsáveis pela execução.
Com enfoque no último tópico acima citado, destacamos que as manutenções deverão ser delegadas a profissionais ou empresas, com base na sua complexidade, sendo que a norma NBR 5674:2012 da ABNT, define estes personagens como sendo:
- a) Empresa capacitada: trata-se de organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
- b) Empresa especializada: trata-se da organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
- c) Equipe de manutenção local: É caraterizada por pessoas que realizam diversos serviços, que tenham recebido orientação e que possuam conhecimento de prevenção e riscos de acidentes.
Ou seja, para elementos construtivos ou sistemas construtivos distintos, faz-se necessário realizar a contratação de profissionais específicos para a realização da manutenção.
Registro da Manutenção e Arquivamento das Comprovações de Realização
Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da efetiva realização das manutenções.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) Identificação;
b) Funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;
c) Estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) Estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como as alterações realizadas.
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser arquivada, ficando sob a guarda do responsável legal (proprietário ou síndico), sendo que quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
A Importância da Manutenção na Garantia das Edificações
O período de garantia se dá de forma isolada e não de forma global, ou seja, elementos construtivos distintos, ainda que instalados em um mesmo edifício, podem possuir prazos de garantia também distintos.
Para que a garantia seja assegurada, faz-se necessário que as manutenções previstas tenham sido efetivamente realizadas pelos proprietários e/ou usuários da edificação, devendo as mesmas ser comprovadas documentalmente, portanto, sendo de suma importância o registro e a documentação de todas as manutenções realizadas.
Adriano Santos Lara
Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho
CREA-MG 194.358/D
IBAPE-MG 917
Sócio da ASTENG, atua na área de avaliações e perícias de engenharia desde 2007.
